Арендатор имеет право передать в субаренду

Договор субаренды

Правила составления договора субаренды

До момента заключения договора сделка не считается состоявшейся и не накладывает на стороны никаких обязанностей и прав. Действующим законодательством запрещается передача в субаренду участков лесного фонда. Коммерческие организации не имеют права передавать в безвозмездное пользование арендованное имущество лицам, являющимся учредителями или участниками данной организации.

К договорам субаренды применяются такие же правила, как и в договорах аренды. В договоре в обязательном порядке должны быть представлены данные, которые позволяют установить имущество, выступающее в качестве объекта аренды. Если в договоре не указаны эти данные, то он считается не согласованным сторонами и не считается действительным.

Именно по этой причине и в договоре субаренды в обязательном порядке должны быть указаны данные, которые позволят установить имущество, подлежащее передаче в субаренду. При этом передаваемое имущество должно корреспондироваться с предметом договора аренды. Если это условие не будет соблюдено, то договор может быть признан недействительным.

Согласно действующему законодательству (часть 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ) договор субаренды может заключаться на срок, не превышающий срок договора аренды. При этом если арендодатель и арендатор заключают новый договор аренды на аналогичных условиях, то это не влечет за собой автоматическое продление договора субаренды. В этом случае необходимо заключение нового договора субаренды на необходимый срок.

Если договор аренды был досрочно расторгнут, то это влечет за собой автоматическое прекращение действия договора субаренды. При этом первостепенное право на аренду имущества имеет субарендатор. При этом договор может быть заключен на срок, не превышающий оставшийся срок субаренды на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Согласно Гражданскому кодексу, договор аренды и субаренды подлежит государственной регистрации в том случае, если он заключается на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с даты регистрации.

Если необходимая государственная регистрация отсутствует, то субарендатор несет серьезные риски. Например, если арендодатель или арендатор решит разорвать договор досрочно, то субарендатор не сможет защитить свои интересы, так как договор без регистрации не считается заключенным. Поэтому рекомендуется в обязательном порядке зарегистрировать договор, это позволит избежать неожиданностей в будущем.

ВОПРОС: (ИЗ ТЕКСТА ВЫШЕ)При этом первостепенное право на аренду имущества имеет субарендатор.

ЭТО ПРАВО РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ НА СУБАРЕНДУ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ , другими словами арендодатель, имеет ли право после расторжения договора с арендатором, заключить договор аренды с субарендатором, минуя торги?

Ответы юристов (4)

по данному вопросу есть сложившаяся судебная практика, согласно которой после прекращения договора аренды государственного (муниципального) имущества субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды такого имущества, но только при условии проведения конкурса (аукциона). В противном случае новый договор является недействительным.

Например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А27-13978/2010 сказано следующее:

согласно статье 17.1 Закона о защите конкуренции:

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: .

Далее в статье дан перечень таких случаев.

Согласно статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации:

если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Данная норма не относится к числу исключений, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, следовательно проведение конкурса (аукциона) обязательно для заключения договора субаренды.
Аналогичный вывод дан в Постановлении ФАС Московского округа от 17.02.2012 по делу N А40-30575/11-105-264.

Уточнение клиента

Договор субаренды у меня заключен, без всяких конкурсов с арендатором!

Только вот арендатор расторгает договор.

10 Января 2014, 07:54

Есть вопрос к юристу?

Договор аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, должен заключаться на конкурсной основе.

За исключением, предусмотренным ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» в отношении государственных органов, некоторых некоммерческих организаций и т.д.

Договор субаренды у меня заключен, без всяких конкурсов с арендатором!

Только вот арендатор расторгает договор.

Во время действия договора аренды арендатор мог заключить с Вами договор субаренды без проведения аукциона. такое право наверняка зафиксировано в основном договоре аренды.

А вот при расторжении основного договора аренды между арендатором и арендодателем, Вы как субарендатор будете иметь право на заключение с Вами договора аренды на оставшийся срок на тех же условиях.

Однако без проведения аукциона здесь не обойтись. Оно обязательно, что и подтверждает судебная практика.

Уважаемый Олег Федорович. В данном случае, речь идет о том, что при наличии норм специального права, они имеют приоритет перед общими нормами. То есть, в Федеральном законе от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» была установлена обязанность проводить торги за право аренды всех видов государственного и муниципального имущества. А Вы перечислили в своем вопросе общие нормы права. Поэтому, к сожалению, договор аренды, заключенный вне торгов на основе преимущественного права субарендатора в отношении федерального имущества — недействительный. Исключение составляют только договоры, заключенные до вступления в силу 135 ФЗ. При этом, обязательно проведение торгов, но само по себе преимущественное право действует, его никто не лишает. То есть, торги проводятся, допустим победителем признано иное лицо. В этом случае,

бывший субарендатор может потребовать в судебном порядке перевести на себя права и обязанности по договору аренды, заключенному на торгах с другим лицом.

В извещении о проведении торгов организатор обязан указать о наличии лиц, обладающих преимущественным правом, но если такой информации нет, торги не являются недействительными.

Если в извещении о торгах не было упоминания о существовании арендатора (бывшего субарендатора), обладающего преимущественным правом на заключение договора, то в случае судебного признания прав такого арендатора победитель торгов может потребовать возмещения убытков, связанных с участием в торгах. Кроме того, если такое случится, то согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ ему должны будут вернуть задаток.

То есть, тот договор который есть (заключенный вне торгов)- недействителен Но, преимущественное право есть, а значит и все шансы заключить договор на торгах (либо в судебном порядке перевести права и обязанности по договору, заключенному на торгах с третьим лицом)

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Что учесть арендатору при передаче арендуемого имущества в субаренду

Арендатор после заключения договора аренды нередко передает полученное имущество или его часть в субаренду другому лицу. Причины этого могут быть абсолютно разные и чаще всего носят экономический характер. В частности, часть взятых в аренду помещений может оказаться временно невостребованной для хозяйственных целей арендатора, либо арендатор в качестве одного из видов деятельности занимается передачей арендованного имущества в субаренду (по более высокой ставке арендной платы), извлекая тем самым выгоду.

Однако при заключении и исполнении договора субаренды арендатор может столкнуться с определенными рисками. Они могут быть связаны с неисполнением субарендатором своих договорных обязанностей, с возможностью расторжения основного договора аренды из-за нарушения процедуры сдачи имущества в субаренду и т. д.

В связи с этим арендатор еще до заключения договора субаренды должен проанализировать возможные риски и постараться их предотвратить.

Риски недействительности и незаключенности договора субаренды

Договор субаренды подчиняется общим правилам о заключении договоров аренды с некоторыми особенностями, которые вытекают из сущности субаренды.

В частности, в договоре субаренды недвижимого имущества необходимо согласовать предмет договора – недвижимое имущество, которое передается в субаренду. В частности, нужно проверить, чтобы это имущество было прямо указано в договоре аренды. Нужно иметь в виду, что арендатор может передать в субаренду только то имущество, которое является предметом аренды.

Договор субаренды недвижимого имущества, как и договор аренды, тоже заключается в письменной форме в виде единого документа, подписываемого сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Заключение договора субаренды недвижимого имущества посредством обмена письмами не допускается. В противном случае договор субаренды будет недействительным.

Договор субаренды недвижимого имущества, заключаемый сроком на один год или более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если договор субаренды сроком на год или более не будет зарегистрирован (а значит, не заключен), он не будет порождать правовые последствия, кроме тех, которые связаны с его незаключенностью. Следовательно, арендатор не сможет потребовать от субарендатора исполнения своих обязанностей по незаключенному договору (за исключением оплаты фактического пользования предметом договора аренды или его частью), а также взыскать с субарендатора санкции, предусмотренные договором.

Внимание! Срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды.

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). По окончании договора аренды договор субаренды также прекращает свое действие.

Пример из практики: суд решил, что договор субаренды автоматически прекратил свое действие в тот момент, когда истек срок договора аренды

Истец (департамент недвижимости, арендодатель) обратился в суд с иском о взыскании с ответчика (индивидуальный предприниматель, арендатор) задолженности по арендной плате и о возврате нежилого помещения.

Решением суда первой инстанции исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением суда апелляционной инстанции указанное решение было отменено в части взыскания с ответчика арендной платы. В этой части принято новое решение – об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик просил отменить решение и постановление в части возврата нежилого помещения в связи с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, выводы суда не соответствовали фактическим материалам дела и нарушали права субарендаторов как лиц, не привлеченных к участию в деле. Договор аренды, по мнению заявителя, следует признать возобновленным на тех же условиях и на неопределенный срок, так как арендатор продолжал пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды и выполнял все его условия.

В кассационных жалобах субарендаторы, не привлеченные к участию в деле, просили отменить судебные акты по данному делу и привлечь их в качестве третьих лиц в связи с наличием договоров субаренды.

Суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, указав следующее. Из материалов дела видно, что стороны заключили договор аренды нежилого помещения на срок по 25 ноября 2001 года. В связи с истечением срока действия договора истец 15 ноября 2001 года направил в адрес ответчика извещение с предупреждением об окончании срока договора аренды, нежелании его продления и предложением об освобождении занимаемого помещения. Однако занимаемое помещение не было освобождено.

Договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Согласия на продление срока договора аренды арендодатель не давал.

Доводы субарендаторов, не участвовавших в деле, о том, что суд, приняв решение о возврате помещения, не привлек их к участию в деле и тем самым затронул их права и обязанности, являются необоснованными. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ). Договор, по которому ответчику было предоставлено в аренду помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока. Следовательно, договор субаренды, имеющий производный характер от договора аренды, также прекратил свое действие. Поэтому при рассмотрении искового заявления истца о возврате помещения оснований для привлечения субарендаторов не имелось (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2003 г. по делу № Ф04/1548-363/А46-2003, № Ф04/1548-364/А46-2003, № Ф04/1548-365/А46-2003).

Если договор субаренды все же был заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды в этой части будет недействителен. В данной ситуации субарендатор сможет взыскать с арендатора убытки, вызванные прекращением договора субаренды ранее согласованного с арендатором срока, или применить к арендатору иные санкции, предусмотренные договором.

Правило о том, что срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды, особенно актуально в тех случаях, когда арендатор и арендодатель заключают друг с другом краткосрочные договоры аренды, чтобы избежать их регистрации. В такой ситуации велик риск того, что арендодатель решит не продлевать договор аренды и тогда арендатору придется отвечать перед субарендатором за превышение своих полномочий по договору и возникшие в результате этого последствия.

Риски заключения договора субаренды без согласия арендодателя

Арендатор может сдавать помещение либо его часть в субаренду. Однако при этом он обязан получить согласие арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Другие публикации:  Согласно требования директор

На практике распространены случаи передачи помещений в субаренду без согласия арендодателей. Арендатору нужно иметь в виду, что саму по себе передачу имущества в субаренду без согласия арендодателя суды расценивают в качестве существенного нарушения договора аренды, которое является основанием для расторжения договора (постановления ФАС Московского округа от 4 августа 2008 г. № КГ-А40/6572-08 по делу № А40-9449/08-53-110 и ФАС Уральского округа от 15 апреля 2004 г. № Ф09-970/04-ГК по делу № А60-6946/2003).

Согласие арендодателя может быть выражено как в самом договоре аренды, так и в отдельном письменном заявлении.

Если согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду выражено в тексте договора, то в этом случае получение дополнительного согласия от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается пунктом 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Если в договоре прямо не выражено согласие арендодателя на сдачу арендатором имущества в субаренду, то необходимо предварительно направить арендодателю письменный запрос о возможности передать помещение или его часть в субаренду. Чтобы процедура дачи согласия на субаренду не затягивалась, имеет смысл еще при заключении договора аренды согласовать порядок рассмотрения арендодателем обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду.

Риски при нарушении субарендатором условий договора и прав арендатора

После того как договор аренды заключен, субарендатор может ненадлежащим образом исполнять свои обязательства по договору и причинить имущественный ущерб арендатору. В этом случае следует учесть, что по общему правилу к договорам субаренды применимы все те же правила, которые применимы и к договору аренды (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендатор в случае нарушения его прав субарендатором может воспользоваться всеми средствами защиты своих прав, которые предоставлены арендодателю против арендатора:

  • если субарендатор не вносит арендные платежи, арендатор может взыскать с него арендную плату в судебном порядке;
  • если субарендатор существенно нарушает условия договора субаренды (ст. 619 ГК РФ), арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор в судебном порядке или, если это предусмотрено в самом договоре, отказаться от исполнения договора субаренды в одностороннем внесудебном порядке;
  • если субарендатор не возвращает арендатору недвижимое имущество, переданное по договору субаренды, арендатор вправе потребовать возврата недвижимости в судебном порядке.

Имеет ли право арендатор передавать в субаренду только часть участка?

Здравствуйте, скажите пожалуйста нуждается ли договор субаренды лесного участка в государственной регистрации? И ещё имеет ли право арендатор передавать в субаренду только часть участка или только весь участок целиком? Спасибо.

Ответы юристов (2)

Здрасвствуйте! Согласно действующему законодательству не все договора аренды подлежат гос. регистрации.

Договоры, которые подлежат государственной регистрации

— Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в следующих случаях:

— договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
— договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»);
— договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
В связи с чем рекомендую заключить договор аренды например сроком на 11 месяцев, и в дальнейшем его продлевать от новой даты, тогда его можно не регистрировать.

Лесной участок — это тоже земельный участок, а в соответствии с земельным законодательством часть земельного участка может быть предметом обязательственных прав, в том числе договора аренды. Соответственно, Вы можете передать часть лесного участка в субаренду.

В том случае, если Вы заключите договор менее года, то эту часть Вы можете обозначить на плане участка и подписать как стороны договора.

Если по каким то причинам Вам все же понадобится составить договора аренды более года, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Соответственно такой договор будет подлежать регистрации. сам лесной участок должен был быть учтен в реестре недвижимости и иметь кадастровый номер. Для передачи части лесного участка в субаренду необходимо будет формировать эту часть путем внесения сведений об условной части в реестр недвижимости в Росреестре (на основании межевого плана, подготовленного кадастрового инженера).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

10. ПРАВО АРЕНДАТОРА НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

Статья 615 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатору предоставлено право с согласия арендодателя передавать объект аренды или арендные права третьим лицам.

Реализовать указанное право арендатор может путем:

– сдачи арендованного имущества в субаренду (поднаем) или передачи его в безвозмездное пользование;

– передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем);

– передачи арендных прав в залог;

– внесения арендных прав в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Для того чтобы арендатор мог воспользоваться правами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, он обязан получить соответствующее согласие арендодателя в порядке, определенном в ст. 157.1 ГК РФ.

Подробнее о выдаче согласия см. п. 10.1 настоящих Рекомендаций.

Необходимо учитывать, что возможность реализации арендатором права на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам зависит только от согласия арендодателя. Сторонам не рекомендуется включать в договор условие о внесении арендатором определенной денежной суммы при передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам. В частности, суд может признать, что включение условия об уплате дополнительного платежа при передаче объекта аренды в субаренду не допускается, поскольку это противоречит положениям ст. ст. 614, 615 ГК РФ. Вместе с тем существует противоположная практика, согласно которой арендодатель вправе требовать с арендатора дополнительную плату за сдачу имущества в субаренду.

Другие публикации:  Возврат налога вторая покупка

Кроме того, стороны при согласовании права на заключение сделок по передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам должны учитывать особенности согласования условий договора аренды в связи с такой передачей, а также условий договоров, заключаемых арендатором с третьими лицами (договора субаренды и др.). Подробнее об этих условиях см. п. 10.2 настоящих Рекомендаций.

10.1. ВЫДАЧА АРЕНДОДАТЕЛЕМ СОГЛАСИЯ НА ПЕРЕДАЧУ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ ИЛИ АРЕНДНЫХ ПРАВ ТРЕТЬИМ ЛИЦАМ

Статья 615 ГК РФ

Заключение арендатором сделок по передаче объекта аренды в субаренду, а также других договоров по передаче арендных прав или объекта аренды третьим лицам возможно только при наличии согласия арендодателя на совершение арендатором таких сделок (п. 2. ст. 615 ГК РФ).

Третье лицо не обязано давать согласие на совершение сделки (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25). Следовательно, арендодатель не обязан давать согласие на передачу объекта в субаренду. Суд может отказать в удовлетворении требований арендатора о понуждении арендодателя выдать данное согласие.

Кроме того, лицо, которое дало предварительное согласие на совершение сделки, вправе его отозвать, уведомив об этом стороны до момента совершения сделки и возместив убытки, вызванные таким отзывом (см. Правовые позиции высших судов).

К отзыву согласия по аналогии закона применяются положения об отзыве акцепта (п. 1 ст. 6, ст. 439 ГК РФ). Отзыв согласия, сообщение о котором поступило сторонам сделки после ее совершения, считается несостоявшимся (п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Пленум Верховного Суда РФ разъяснил также, что по смыслу ст. 153 ГК РФ согласие физического или юридического лица на совершение сделки является сделкой. Это обстоятельство следует учитывать при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности (п. 50 Постановления от 23.06.2015 N 25). Согласие может быть признано недействительным применительно к правилам гл. 9 ГК РФ (п. 57 Постановления). Так, согласие, которое арендодатель дал под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, можно оспорить в соответствии со ст. ст. 178 и 179 ГК РФ. Если согласие признано недействительным, то считается, что оно отсутствует. Следовательно, совершенная по данному согласию сделка может быть оспорена по правилам ст. 173.1 ГК РФ.

Согласование условия о выдаче арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Правила получения требуемого по закону согласия третьего лица на совершение сделки предусмотрены в ст. 157.1 ГК РФ. Они применяются с учетом п. 2 ст. 420 ГК РФ и к получению согласия арендодателя на совершение сделок, указанных в п. 2 ст. 615 ГК РФ. Так, в силу п. 2 ст. 157.1 ГК РФ арендодатель сообщает арендатору о своем согласии или об отказе в нем в разумный срок после получения соответствующего обращения. Согласие может быть предварительным или последующим, при этом молчание согласием не является, за исключением случаев, установленных законом (п. п. 3, 4 ст. 157.1 ГК РФ).

Эти правила стороны должны учитывать при согласовании условия о выдаче согласия (ст. 422 ГК РФ).

В то же время в ст. 157.1 ГК РФ не установлены форма, способ направления сообщения о согласии или отказе в нем, не регламентированы условия выдачи согласия. В силу свободы договора стороны вправе урегулировать эти вопросы в соглашении (п. 4 ст. 421 ГК РФ). В том числе они могут предусмотреть:

– условие о получении согласия в определенной форме или конкретным способом;

– специальные условия, ограничивающие право арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам.

Внимание! Если арендованное имущество находится в общей долевой собственности, то для передачи арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам, например в субаренду, ему необходимо получить согласие всех собственников имущества в силу ст. 246 ГК РФ. В противном случае договор может быть признан недействительным.

Если согласие арендодателя на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам не получено

В этом случае сделка по передаче объекта аренды или арендных прав третьему лицу будет противоречить п. 2 ст. 615 ГК РФ. Такая сделка может быть признана судом недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ при условии, что другая сторона на момент совершения сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия арендодателя.

О последствиях недействительности сделки (в частности, по передаче объекта в субаренду) см. Риск субарендатора 10.2.1.

Передача арендатором объекта аренды третьим лицам без согласия арендодателя оценивается судами как существенное нарушение условий договора аренды. Оно дает арендодателю право потребовать досрочного расторжения договора в порядке ст. 619 ГК РФ (см. Риск арендатора 10.1.1).

10.1.1. Способы выдачи арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Закон не содержит требований к способу выдачи согласия. Арендодатель может выразить согласие любым способом (кроме случаев, когда форма выражения установлена законом) и адресовать его любому участнику сделки. Если в аренду сдается государственное или муниципальное имущество и на стороне арендодателя выступает орган публично-правового образования, то согласие должно быть выражено в письменной форме, например в виде ненормативного правового акта, письма (см. Правовые позиции высших судов).

Когда арендодатель не ответил на запрос стороны сделки в разумный срок, предусмотренный в п. 2 ст. 157.1 ГК РФ, считается, что в даче согласия отказано (см. Правовые позиции высших судов). Молчание не может расцениваться в качестве согласия на совершение сделки, если иное не установлено законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ). Вместе с тем отсутствие такого согласия не препятствует его дальнейшему выражению или последующему одобрению сделки (см. Правовые позиции высших судов).

Согласие арендодателя должно соответствовать требованиям ст. 157.1 ГК РФ и может быть выдано несколькими способами:

– включено в текст договора аренды при его заключении;

– согласовано сторонами в дополнительном соглашении к договору;

– оформлено в виде отдельного документа (письма) либо путем проставления соответствующей надписи на договоре субаренды или его проекте.

Способ оформления согласия может быть предусмотрен договором или выбран арендодателем непосредственно при обращении арендатора с просьбой о выдаче.

Включение согласия в текст договора

Предварительное согласие арендодателя может быть включено в текст договора аренды и может быть выражено в том числе путем согласования условия о праве арендатора заключать сделки, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ, без получения дополнительного согласия арендодателя. Данное условие освобождает арендатора от обязанности получать в дальнейшем согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.

Необходимо учитывать, что предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки (п. 3 ст. 157.1 ГК РФ).

Арендодатель не вправе заявлять о недействительности сделок, если согласие на их совершение он надлежащим образом выразил в договоре (см. Риск арендодателя 10.1.1).

Пример формулировки условия:

“Арендатор имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также осуществлять иные права, предусмотренные п. 2 ст. 615 ГК РФ. Получение дополнительного, в том числе последующего, согласия от арендодателя на это не требуется”.

Если согласие арендодателя не содержится в тексте договора аренды

В этой ситуации арендатор до заключения договора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам обязан обратиться к арендодателю с просьбой выдать предварительное согласие.

Арендатору, который уже заключил договор, необходимо запросить у арендодателя последующее согласие (одобрение) в соответствии с п. 3 ст. 157.1 ГК РФ. Согласие должно быть выдано арендодателем в разумный срок.

Если такое согласие не получено и будет доказано, что о его отсутствии знала или должна была знать другая сторона на момент совершения сделки, то эта сделка может быть признана недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ.

О последствиях недействительности сделки (в частности, по передаче объекта в субаренду) см. Риск субарендатора 10.2.1.

Необходимо учитывать, что условие договора, сформулированное как право арендатора на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам, в частности в субаренду, не всегда признается судами согласием арендодателя, включенным в текст договора аренды (см. Риск арендатора 10.1.2).

Оформление согласия отдельным документом (письмом)

Согласие может быть оформлено арендодателем отдельным документом после заключения договора аренды. Оно должно быть выполнено на бланке арендодателя за его подписью либо подписью уполномоченного им лица. Арендатору при получении такого согласия рекомендуется потребовать у арендодателя документ, подтверждающий полномочия подписавшего его лица.

В предварительном согласии в силу ст. 157.1 ГК РФ необходимо указать предмет сделки, в частности договора субаренды. Поскольку в силу абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды по общему правилу регулируется нормами об аренде, предмет этого договора определяется так же, как и предмет договора аренды. О согласовании предмета договора аренды см. п. 1 настоящих Рекомендаций.

В последующем согласии (одобрении) должны содержаться данные о конкретной сделке, совершенной арендатором. В частности, можно указать реквизиты и наименование сторон в сделке по передаче прав аренды или арендованного имущества третьему лицу, которую разрешает совершить арендодатель, дату и номер основного договора аренды.

Пример формулировки согласия:

“______________ (арендодатель) и _______________ (арендатор) заключили договор аренды от ___ N ____, объектом аренды по которому является: ________________________.

Арендодатель данным письмом выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды _____________________ (указываются данные арендованного имущества), предоставленного арендатору по договору аренды N ____ от “___”_______ 200_ г., в субаренду. Получение дополнительных согласий от арендодателя не требуется”.

Оформление согласия путем проставления соответствующей надписи на договоре, заключаемом арендатором с третьим лицом, или его проекте

Оформить согласие можно в виде письменного разрешения арендодателя, проставленного на документе, подтверждающем совершаемую сделку. Например, арендодатель может письменно выразить согласие на заключение договора субаренды, сделав соответствующую надпись на договоре субаренды или его проекте и поставив подпись под данным текстом.

Другие публикации:  Пособия для неполных семей в беларуси

При получении такого разрешения арендатору рекомендуется потребовать от лица, выдающего такое разрешение от имени арендодателя, документы, подтверждающие его полномочия.

Пример формулировки согласия:

________ (арендодатель) согласен на передачу в субаренду арендуемого ____________ (арендатор) имущества __________________ по договору аренды от ____ N ____”.

10.1.2. Условия согласия, ограничивающие права арендатора на совершение сделок по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Арендодатель имеет право указать условия, соблюдение которых является обязательным для совершения сделки. Сделка, заключенная с нарушением таких условий, может быть оспорена арендодателем на основании ст. 173.1 ГК РФ (см. Правовые позиции высших судов).

Арендодатель при выдаче согласия вправе предусмотреть, к примеру, следующие условия, ограничивающие возможности арендатора по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам.

Условие об установлении сроков, до истечения или после истечения которых арендатор не может передавать объект аренды или арендные права третьим лицам

Данное условие может быть необходимо арендодателю, чтобы убедиться в соблюдении арендатором договорной дисциплины, а также для обеспечения своевременного контроля за состоянием объекта аренды или его своевременного возврата из арендного пользования и т.п.

Указанные сроки должны быть определены по правилам ст. ст. 190 – 194 ГК РФ, а именно указанием на определенную календарную дату, истечением определенного периода времени или указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В интересах арендодателя согласовать в договоре аренды условие о том, что при нарушении установленных сроков арендодатель может взыскать с арендатора неустойку (штраф) или отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ).

Примеры формулировки условия:

“Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором имущества в субаренду не ранее ____ месяцев с момента заключения договора аренды. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________”;

“Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в безвозмездное пользование не ранее “___” _________ 20__ года. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________”;

“Арендодатель выражает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды, в том числе в субаренду, или арендных прав третьим лицам при условии, что соответствующий договор будет заключен не позднее “___” __________ 20__ г. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________”.

При согласовании такого условия все сделки, совершенные за пределами установленного в согласии арендодателя срока, по иску арендодателя могут быть признаны судом недействительными на основании ст. 173.1 ГК РФ как сделки, совершенные без его согласия. Для этого необходимо доказать, что другая сторона на момент совершения сделки знала или должна была знать об отсутствии согласия (см. Риск арендатора 10.1.3).

Если согласие арендодателя не содержит срок, до истечения или после истечения которого арендатор не может передавать объект аренды или арендные права третьим лицам

В этом случае арендатор на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ вправе распоряжаться своими правами и обязанностями, в отношении которых получено согласие, в любой момент в пределах срока аренды без дополнительного разрешения арендодателя (см. Риск арендодателя 10.1.2).

Условие о передаче арендатором объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии задолженности по арендной плате

Это условие направлено на стимулирование арендатора к соблюдению договорной дисциплины. В случае нарушения арендатором данного условия у арендодателя имеются правовые основания использовать предусмотренные договором способы воздействия на арендатора.

В интересах арендодателя согласовать в договоре аренды условие о том, что в случае передачи арендатором объекта аренды в субаренду при наличии у него задолженности по арендной плате на момент заключения договора субаренды арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке (ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ) либо взыскать установленную договором неустойку (см. Риск арендатора 10.1.4).

Пример формулировки условия:

“Арендатор выражает согласие на передачу объекта аренды в субаренду, при условии, что у арендатора нет задолженности по уплате арендной платы на момент заключения договора субаренды.

В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды либо потребовать от арендатора уплаты штрафа в размере ________________”.

Если согласие арендодателя не содержит условие о передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам только при отсутствии у арендатора задолженности по арендной плате

В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению передавать объект аренды или арендные права третьим лицам согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ в пределах срока договора аренды.

Условие об обязательном последующем уведомлении арендатором арендодателя о передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

Арендодатель может указать, что арендатор вправе передавать объект аренды или арендные права третьим лицам, в частности, в субаренду при условии, что арендатор уведомит арендодателя о совершенной сделке, а также предусмотреть срок для такого уведомления. Кроме того, он может включить в договор условие, согласно которому в случае отсутствия уведомления о заключенной сделке в установленный срок арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке в соответствии со ст. ст. 310, 450.1 ГК РФ.

Пример формулировки условия:

“Арендатор может без дополнительного согласия арендодателя передавать арендованное имущество в субаренду при условии обязательного уведомления об этом арендодателя в течение _____ дней с момента совершения соответствующей сделки. В случае несоблюдения арендатором данного условия арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды”.

Если согласие арендодателя не содержит условие об обязательном последующем уведомлении о совершении сделки по передаче объекта аренды или арендных прав третьим лицам

В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться своими правами и обязанностями способами, предусмотренными абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ, в пределах срока договора аренды и не обязан уведомлять об этом арендодателя.

Условие о передаче объекта аренды или арендных прав только определенному кругу лиц

Данное условие разрешает арендатору заключать договор аренды только, например, с конкретной организацией (зарекомендовавшей себя как добросовестный пользователь), у которой объект аренды ранее находился в пользовании. Нарушение данного условия может быть расценено судом как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для его расторжения по требованию арендодателя (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Пример формулировки условия:

“Арендодатель выражает свое согласие на сдачу арендатором объекта аренды в субаренду только _______ (указывается наименование лица и данные, позволяющие его индивидуализировать, например ОГРН).

Данное согласие не является основанием для заключения договоров субаренды с иными лицами”.

Если согласие арендодателя не содержит условие о передаче объекта аренды или арендных прав только определенному кругу лиц

В этом случае арендатор вправе по своему усмотрению передавать объект аренды в субаренду, ограничиваясь только объемом собственных правомочий по владению и пользованию объектом аренды и в пределах срока договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Арендодатель не вправе будет требовать расторжения договора аренды в связи с совершением арендатором сделки с каким-либо лицом по своему усмотрению.

10.1.3. Конкретизация сделки при выдаче арендодателем согласия на передачу объекта аренды или арендных прав третьим лицам

В силу п. 3 ст. 157.1 ГК РФ согласие может быть предварительным или последующим. Предварительное согласие должно содержать описание предмета сделки, на совершение которой оно выдается, последующее – сведения о конкретной сделке.

Из содержания п. 2 ст. 615 ГК РФ можно сделать вывод, что согласие на сделку с арендованным имуществом или арендными правами должно быть получено до ее совершения (т.е. предварительно, с описанием предмета сделки). Однако в силу отсутствия прямого запрета в законе возможно и последующее одобрение с указанием в согласии самой сделки (например, путем приведения реквизитов договора и сведений о сторонах). Подробнее о форме и способах выдачи согласия см. п. 10.1.1 настоящих Рекомендаций.

Положения ст. 157.1 ГК РФ были введены с 1 сентября 2013 г. и распространяются на сделки, совершенные после этой даты (ч. 5 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

До 1 сентября 2013 г. правила выдачи согласия в законе не были установлены. На практике встречались различные примеры предоставления согласия без уточнения конкретной сделки, на которую оно дается. В частности, наименование вида сделки указывалось обобщенно (субаренда), не упоминались стороны. В дальнейшем арендатор при заключении подобных сделок мог не обращаться к арендодателю за согласованием каждой из них. В случае спора суды признавали его действия правомерными, считая, что общего согласия достаточно.

Так, в ситуации, когда из согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду не следовало, что он одобрил конкретный договор субаренды, суд признал, что получено общее согласие на заключение таких договоров.

Кроме того, есть пример, когда суд пришел к выводу, что арендатор, который получил согласие на сдачу имущества в субаренду, в дальнейшем вправе заключать договоры субаренды в отношении этого же имущества с иными лицами без дополнительного согласования с арендодателем.

В случаях, когда общее согласие выдано после 1 сентября 2013 г., оно, представляется, не противоречит ст. 157.1 ГК РФ, если является предварительным и содержит описание предмета сделки. Последующее согласие общего характера при отсутствии в нем конкретизации сделки не будет считаться полученным.

О последствиях неполучения согласия на совершение сделок, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ, см. п. 10.1 настоящих Рекомендаций.

Вам также может понравиться